چند روز پيش با يک برج ساز در يک مهمانی خانوادگی آشنا شدم . او از اوضاع واحوال اقتصادی و سياسی کشور پرسيد و من از تجربه هايش در زمينه ساخت وساز. به نظرم رسيد که بازخوانی اين تجربه از نظر اقتصادی و اجتماعی برای کسانی جالب باشد.
"... سال ۸۰ به اين نتيجه رسيدم که بايد در حوزه ساخت و ساز فعال شوم. يک خانه در خيابان علامه سعادت آباد داشتم که دو سه سال قبل آن را ۴۰ ميليون تومان خريده بودم. سال ۸۰ آن را ۷۲ ميليون تومان فروختم . برای شروع کار به هزار متر زمين نياز داشتم که آن موقع در همان منطقه سعادت آباد تهران ۱۲۰ ميليون تومان ارزش داشت. تمام دارايی ام را که جمع کردم به ۱۰۰ ميليون هم نمی رسيد. بعد از سه چهار ماه ۲۰ ميليون باقی مانده را تهيه کردم ، اما قيمت زمين از ۱۲۰ به ۱۶۰ ميليون تومان رسيده بود. اگر چهار ماه پيش ۱۲و ۱۳ درصد کم داشتم ، حالا هم همان را کم داشتم .ديدم به گرد پای تورم واقعی آن هم در بخش ساخت و ساز که از ديگر بخش های اقتصادی و خدماتی بيشتر است ، نمی رسم . به ناچار با چند نفر شريک شدم و کار را شروع کردم.
تا مقدمات شراکت و سهم هر يک از طرفين و ميزان آورده هريک از شرکاء را مشخص کنيم، قيمت زمين باز هم بالا رفت و در نهايت همان هزار متر را به قيمت ۲۵۰ ميليون تومان خريديم . ۲۵۰ ميليون تومان هم در آنجا ساخت و ساز کرديم و بعد از يک سال پروژه دوم را در همان سعادت آباد شروع کرديم . اما اين بار قيمت هزار متر زمين ۶۸۰ ميليون تومان شده بود. در کار اول خيلی از دوستان وآشنايان با جمع کردن همه پس اندازها يشان و بعضی ها هم با فروش محل مسکونی خودشان توانستند با خريد از ما دارايی هايشان را تبديل به احسن کنند. البته ما هم کمک ها و تخفيف هايی به آنها داديم . اما در پروژه دوم کم کم کار مشکل شد. قيمت ها به شدت افزايش يافته بود . کسانی که قبلا با فروش دارايی هايشان ، برای خريد واحدهای مسکونی ما ، ۲۰ تا ۳۰ ميليون کم داشتند، حالا بايد ۶۰ و ۷۰ ميليون تومان اضافه تر از آنچه داشتند ، بياورند تا بتوانند يکی از واحدهای مسکونی ما را بخرند. در نتيجه از خير دوست وآشنا گذشتيم و دل سپرديم به پولدارهای شهرستانی وآنهايی که نقدينگی انباشته داشتند و تنها برای سرمايه گذاری به فکر خريد و فروش هستند.
امسال اين پنجمين برجی است که شروع کرده ايم. چند روز پيش با شرکاء حساب و کتاب کرديم ، ديدم باز در همان نقطه ای هستم که در سال ۸۰ و اوايل وارد شدن به کار ساخت وساز بودم . اگر همين الان تمام دارائی ام را جمع کنم باز هم نمی توانم هزار متر زمين بخرم . هزار متر زمين سال ۸۰ که ۱۲۰ ميليون تومان بود ، الان به هشت ميليارد تومان رسيده است . تازه بعضی جاها قيمت به ۹ ميليارد تومان هم می رسد. اين فقط قيمت منطقه سعادت آباد است. ما ديگر به شرايط اين منطقه و چگونگی کار با ادارات مختلف و شهرداری و بانک ها عادت کرده ايم و راه و چاه را شناخته ايم . اگر به طرف مناطقی که زمين ارزانتر است برويم ، هم سود نهايی ما کمتر خواهد شد و هم مسائل و مشکلات بيشتری با اين اداراتی که نمی شناسيمشان خواهيم داشت .
گرانی زمين قيمت تمام شده را هم بالا برده است . ديگر هر کسی نمی تواند برای خريد به اين منطقه که زمانی يک منطقه متوسط محسوب می شد ، بيايد. دو سال پيش يکی از برج ها را به قيمت متری يک ميليون تومان پيش فروش کرديم . تا کار را تمام کنيم ، خريد و فروش به متری سه ميليون تومان رسيد. البته ما در نهايت در کل کار سود کرديم .اما در مقايسه با آنهايی که از امکانات مالی بهتری برخوردار بودند ، ضرر کرديم . متوسط فروش ما در آن پروژه متری يک ميليون و ۴۰۰ هزار تومان شد.
قيمت ساخت در همه نقاط تهران يکی است . آنچه که باعث می شود قيمت تمام شده تفاوت داشته باشد ، اول قيمت زمين است و بعد منطقه ای که در آن ساخت و ساز انجام می شود و پس از آن ميزان سودی است که سازنده برای خود در نظر می گيرد. در مناطقی مثل شمال شهر تهران و سعادت آباد ، سود ساخت وساز بسيار خوب است . تقاضای خريد ، موثرتر از ديگر نقاط است و کسانی برای خريد به اينجا می آيند که خودشان سرمايه گذارند و نه مصرف کننده .
کسانی که زمين برای عرضه دارند بسيار کم هستند و روز به روز از تعدادشان کاسته می شود. خودشان می دانند آنها کالايی دارند که جانشينی برايش نيست و در نهايت خريدارش را پيدا خواهند کرد. هر روز هم يک قيمت می دهند . حساب و کتاب ندارد و تقاضا هم برای خريد زمين بالاست . امروز نفروشند فردا با قيمت بالاتری خواهند فروخت و خريدار هم اگر امروز نخرد بايد فردا پول بيشتری بپردازد.
يک زمانی که قيمت زمين در مقايسه با قيمت ساخت پائين تر بود ، آنهايی که قرارداد مشارکت در ساخت را با صاحبان زمين می بستند ، ۶۰ درصد و صاحب زمين ۴۰ در صد از کل کار را در پايان برمی داشتند . يواش يواش با بالا رفتن قيمت زمين اين تناسب به هم خورد و به ۵۰ -۵۰ رسيد و الان هم به ۶۰ – ۴۰ تغيير کرده و صاجب زمين بيش از سرمايه گذار برداشت دارد. در بعضی از مناطق مثل سعادت آباد حتی صاحب زمين تا يک ميليارد تومان هم اضافه بر سهمش و پيش از شروع کار از سرمايه گذار دريافت می کنند. البته در بعضی ديگر از مناطق اين رقم دريافتی برای رضايت به شروع کار ، کمتر است.
الان که به شش - هفت سال تجربه خودم در ساخت و ساز نگاه می کنم ، می بينم ان سودی که همه تصور دارند نبرده ام. شايد ارزش دارئی هايم به شش ميليارد تومان برسد ، اما در مقايسه با قيمت زمين به عنوان يک مبنای مقايسه ای ، هنوز در همان نقطه شروع کار هستم. البته سود برده ام . همه آنچه خودم و خانواده ام واطرافيانم خورده ايم و مسافرت هايی که رفته ايم ، سود تمام شده ام محسوب می شود. من هنوز هم نمی توانم در اين منطقه از تهران هزار متر زمين بخرم. همچنان ۱۰ - ۱۲ درصد کم دارم.
اين روزها مشتری هايمان خاص شده اند. ديگر هر کسی برای ديدن واحدهای مسکونی ما نمی آيد . در شش ماه گدشته با بالا رفتن مداوم قيمت ها فقط يکی دو مورد فروش داشتيم . آن هم با انعطاف زياد از طرف ما . ۱۵ تا ۲۰ درصد نسبت به قيمت هايی که مد نظر داشتيم پائين آمديم . چاره ای نيست . البته می توانيم صبر کنيم و بعد از يکی- دوسال دوباره شاهد افزايش قيمت ها خواهيم بود . اما در همان زمانی که ما در حال انتظار هستيم ، قيمت زمين که هر روز نايابتر می شود ، بالاتر می رود. مردمی که الان در سعادت آباد زندگی می کنند جزء طبقه متوسط به بالا و مرفه محسوب می شوند. هر چند بسياری از آنها کارمندان ادارات و يا بازنشستگانی هستند که در گذشته قادر شده بودند زمين و يا يک واحد مسکونی در اين منطقه بخرند . حالا فقط پولدارها می توانند رويای داشتن خانه و آپارتمان را در اينجا داشته باشند .
هم صاحبان زمين و هم کسانی که در اين منطقه زندگی می کنند به معنای واقعی کلمه تازه به دوران رسيده اند. تناسبی بين داشته های مالی و معنوی آنها وجود ندارد. تورم ، آنها را به سطوح بالايی از بازی با اعداد و ارقام نجومی رسانده است . اما در عمل همانی هستيم که تا پيش از اين بوديم . بعضی وقت ها فکر می کنم حتی آرامش و راحتی گذشته را هم ندارم . اما با خودم می گويم باز خوب شد وارد ساخت وساز شدم. اگر در همان سطح گذشته می ماندم ، حالا چقدر بايد فشارهای اقتصادی و اجتماعی و مالی را تحمل می کردم . معلوم نيست مردمی که نتوانستند ، نخواستند و يا اين امکان را به دست نياوردند که در تما اين سال ها خود را همگام با نرخ تورم ، بالا بکشند ، در چه شرايطی به سر می برند . من همواره خودم را در همان حد و اندازه ابتدای شروع کار تصور می کنم . ببينيد ديگران چقدر قدرت خريد و و جدان اجتماعی خود را به واسطه فشارهای اقتصادی از دست داده اند.
همان هزار متر زمين سال ۸۰ که ۱۲۰ ميليون تومان بود، الان شش ميليارد تومان قيمت دارد. يعنی اگر ما فقط زمين را خريده بوديم و هيچ کاری روی آن انجام نمی داديم ، حالا بيش از پنج ميليارد تومان سود خاص به دست می آورديم . در حاليکه تمام سود ساخت و ساز ما در آن مقطع و روی همان زمين با سه هزار متر زير بنا ، به ۳۰۰ ميليون تومان هم نمی رسيد..."
