بازخوانی تجربه های یک برج ساز در تهران

{{چند روز پیش با یک برج ساز در یک مهمانی خانوادگی آشنا شدم . او از اوضاع واحوال اقتصادی و سیاسی کشور پرسید و من از تجربه هایش در زمینه ساخت وساز. به نظرم رسید که بازخوانی این تجربه از نظر اقتصادی و اجتماعی برای کسانی جالب باشد.}}

“… سال ۸۰ به این نتیجه رسیدم که باید در حوزه ساخت و ساز فعال شوم. یک خانه در خیابان علامه سعادت آباد داشتم که دو سه سال قبل آن را ۴۰ میلیون تومان خریده بودم. سال ۸۰ آن را ۷۲ میلیون تومان فروختم . برای شروع کار به هزار متر زمین نیاز داشتم که آن موقع در همان منطقه سعادت آباد تهران ۱۲۰ میلیون تومان ارزش داشت. تمام دارایی ام را که جمع کردم به ۱۰۰ میلیون هم نمی رسید. بعد از سه چهار ماه ۲۰ میلیون باقی مانده را تهیه کردم ، اما قیمت زمین از ۱۲۰ به ۱۶۰ میلیون تومان رسیده بود. اگر چهار ماه پیش ۱۲و ۱۳ درصد کم داشتم ، حالا هم همان را کم داشتم .دیدم به گرد پای تورم واقعی آن هم در بخش ساخت و ساز که از دیگر بخش های اقتصادی و خدماتی بیشتر است ، نمی رسم . به ناچار با چند نفر شریک شدم و کار را شروع کردم.

تا مقدمات شراکت و سهم هر یک از طرفین و میزان آورده هریک از شرکاء را مشخص کنیم، قیمت زمین باز هم بالا رفت و در نهایت همان هزار متر را به قیمت ۲۵۰ میلیون تومان خریدیم . ۲۵۰ میلیون تومان هم در آنجا ساخت و ساز کردیم و بعد از یک سال پروژه دوم را در همان سعادت آباد شروع کردیم . اما این بار قیمت هزار متر زمین ۶۸۰ میلیون تومان شده بود. در کار اول خیلی از دوستان وآشنایان با جمع کردن همه پس اندازها یشان و بعضی ها هم با فروش محل مسکونی خودشان توانستند با خرید از ما دارایی هایشان را تبدیل به احسن کنند. البته ما هم کمک ها و تخفیف هایی به آنها دادیم . اما در پروژه دوم کم کم کار مشکل شد. قیمت ها به شدت افزایش یافته بود . کسانی که قبلا با فروش دارایی هایشان ، برای خرید واحدهای مسکونی ما ، ۲۰ تا ۳۰ میلیون کم داشتند، حالا باید ۶۰ و ۷۰ میلیون تومان اضافه تر از آنچه داشتند ، بیاورند تا بتوانند یکی از واحدهای مسکونی ما را بخرند. در نتیجه از خیر دوست وآشنا گذشتیم و دل سپردیم به پولدارهای شهرستانی وآنهایی که نقدینگی انباشته داشتند و تنها برای سرمایه گذاری به فکر خرید و فروش هستند.

امسال این پنجمین برجی است که شروع کرده ایم. چند روز پیش با شرکاء حساب و کتاب کردیم ، دیدم باز در همان نقطه ای هستم که در سال ۸۰ و اوایل وارد شدن به کار ساخت وساز بودم . اگر همین الان تمام دارائی ام را جمع کنم باز هم نمی توانم هزار متر زمین بخرم . هزار متر زمین سال ۸۰ که ۱۲۰ میلیون تومان بود ، الان به هشت میلیارد تومان رسیده است . تازه بعضی جاها قیمت به ۹ میلیارد تومان هم می رسد. این فقط قیمت منطقه سعادت آباد است. ما دیگر به شرایط این منطقه و چگونگی کار با ادارات مختلف و شهرداری و بانک ها عادت کرده ایم و راه و چاه را شناخته ایم . اگر به طرف مناطقی که زمین ارزانتر است برویم ، هم سود نهایی ما کمتر خواهد شد و هم مسائل و مشکلات بیشتری با این اداراتی که نمی شناسیمشان خواهیم داشت .

گرانی زمین قیمت تمام شده را هم بالا برده است . دیگر هر کسی نمی تواند برای خرید به این منطقه که زمانی یک منطقه متوسط محسوب می شد ، بیاید. دو سال پیش یکی از برج ها را به قیمت متری یک میلیون تومان پیش فروش کردیم . تا کار را تمام کنیم ، خرید و فروش به متری سه میلیون تومان رسید. البته ما در نهایت در کل کار سود کردیم .اما در مقایسه با آنهایی که از امکانات مالی بهتری برخوردار بودند ، ضرر کردیم . متوسط فروش ما در آن پروژه متری یک میلیون و ۴۰۰ هزار تومان شد.

قیمت ساخت در همه نقاط تهران یکی است . آنچه که باعث می شود قیمت تمام شده تفاوت داشته باشد ، اول قیمت زمین است و بعد منطقه ای که در آن ساخت و ساز انجام می شود و پس از آن میزان سودی است که سازنده برای خود در نظر می گیرد. در مناطقی مثل شمال شهر تهران و سعادت آباد ، سود ساخت وساز بسیار خوب است . تقاضای خرید ، موثرتر از دیگر نقاط است و کسانی برای خرید به اینجا می آیند که خودشان سرمایه گذارند و نه مصرف کننده .

کسانی که زمین برای عرضه دارند بسیار کم هستند و روز به روز از تعدادشان کاسته می شود. خودشان می دانند آنها کالایی دارند که جانشینی برایش نیست و در نهایت خریدارش را پیدا خواهند کرد. هر روز هم یک قیمت می دهند . حساب و کتاب ندارد و تقاضا هم برای خرید زمین بالاست . امروز نفروشند فردا با قیمت بالاتری خواهند فروخت و خریدار هم اگر امروز نخرد باید فردا پول بیشتری بپردازد.

یک زمانی که قیمت زمین در مقایسه با قیمت ساخت پائین تر بود ، آنهایی که قرارداد مشارکت در ساخت را با صاحبان زمین می بستند ، ۶۰ درصد و صاحب زمین ۴۰ در صد از کل کار را در پایان برمی داشتند . یواش یواش با بالا رفتن قیمت زمین این تناسب به هم خورد و به ۵۰ -۵۰ رسید و الان هم به ۶۰ – ۴۰ تغییر کرده و صاجب زمین بیش از سرمایه گذار برداشت دارد. در بعضی از مناطق مثل سعادت آباد حتی صاحب زمین تا یک میلیارد تومان هم اضافه بر سهمش و پیش از شروع کار از سرمایه گذار دریافت می کنند. البته در بعضی دیگر از مناطق این رقم دریافتی برای رضایت به شروع کار ، کمتر است.

الان که به شش – هفت سال تجربه خودم در ساخت و ساز نگاه می کنم ، می بینم ان سودی که همه تصور دارند نبرده ام. شاید ارزش دارئی هایم به شش میلیارد تومان برسد ، اما در مقایسه با قیمت زمین به عنوان یک مبنای مقایسه ای ، هنوز در همان نقطه شروع کار هستم. البته سود برده ام . همه آنچه خودم و خانواده ام واطرافیانم خورده ایم و مسافرت هایی که رفته ایم ، سود تمام شده ام محسوب می شود. من هنوز هم نمی توانم در این منطقه از تهران هزار متر زمین بخرم. همچنان ۱۰ – ۱۲ درصد کم دارم.

این روزها مشتری هایمان خاص شده اند. دیگر هر کسی برای دیدن واحدهای مسکونی ما نمی آید . در شش ماه گدشته با بالا رفتن مداوم قیمت ها فقط یکی دو مورد فروش داشتیم . آن هم با انعطاف زیاد از طرف ما . ۱۵ تا ۲۰ درصد نسبت به قیمت هایی که مد نظر داشتیم پائین آمدیم . چاره ای نیست . البته می توانیم صبر کنیم و بعد از یکی- دوسال دوباره شاهد افزایش قیمت ها خواهیم بود . اما در همان زمانی که ما در حال انتظار هستیم ، قیمت زمین که هر روز نایابتر می شود ، بالاتر می رود. مردمی که الان در سعادت آباد زندگی می کنند جزء طبقه متوسط به بالا و مرفه محسوب می شوند. هر چند بسیاری از آنها کارمندان ادارات و یا بازنشستگانی هستند که در گذشته قادر شده بودند زمین و یا یک واحد مسکونی در این منطقه بخرند . حالا فقط پولدارها می توانند رویای داشتن خانه و آپارتمان را در اینجا داشته باشند .

هم صاحبان زمین و هم کسانی که در این منطقه زندگی می کنند به معنای واقعی کلمه تازه به دوران رسیده اند. تناسبی بین داشته های مالی و معنوی آنها وجود ندارد. تورم ، آنها را به سطوح بالایی از بازی با اعداد و ارقام نجومی رسانده است . اما در عمل همانی هستیم که تا پیش از این بودیم . بعضی وقت ها فکر می کنم حتی آرامش و راحتی گذشته را هم ندارم . اما با خودم می گویم باز خوب شد وارد ساخت وساز شدم. اگر در همان سطح گذشته می ماندم ، حالا چقدر باید فشارهای اقتصادی و اجتماعی و مالی را تحمل می کردم . معلوم نیست مردمی که نتوانستند ، نخواستند و یا این امکان را به دست نیاوردند که در تما این سال ها خود را همگام با نرخ تورم ، بالا بکشند ، در چه شرایطی به سر می برند . من همواره خودم را در همان حد و اندازه ابتدای شروع کار تصور می کنم . ببینید دیگران چقدر قدرت خرید و و جدان اجتماعی خود را به واسطه فشارهای اقتصادی از دست داده اند.

همان هزار متر زمین سال ۸۰ که ۱۲۰ میلیون تومان بود، الان شش میلیارد تومان قیمت دارد. یعنی اگر ما فقط زمین را خریده بودیم و هیچ کاری روی آن انجام نمی دادیم ، حالا بیش از پنج میلیارد تومان سود خاص به دست می آوردیم . در حالیکه تمام سود ساخت و ساز ما در آن مقطع و روی همان زمین با سه هزار متر زیر بنا ، به ۳۰۰ میلیون تومان هم نمی رسید…”